Τι αποφάσισε το ΣΤΕ για το Νέο Οικοδομικό Κανονισμό. Τα μπόνους δόμησης και οι αποζημιώσεις

Οι νομοθετικές τροποποιήσεις που απαιτούνται στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) όσον αφορά τις προσαυξήσεις στη δόμηση και το ύψος των κτιρίων καθορίζονται μέσα από τις τέσσερις αποφάσεις που δημοσίευσε σήμερα η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας. Το δικαστήριο έκρινε αντισυνταγματικό το σύστημα κινήτρων του ΝΟΚ, ενώ παράλληλα καθορίζει τι πλέον δεν μπορεί να κατασκευάζεται σε οικοδομές.

Οι δικαστές του ΣτΕ διευκρινίζουν ποιες οικοδομικές άδειες δεν επηρεάζονται από την αντισυνταγματικότητα του ΝΟΚ και κάτω από ποιες προϋποθέσεις αναστέλλεται η ανέγερση οικοδομών και οι οικοδομικές εργασίες.

Η αντισυνταγματικότητα δεν αφορά άδειες που έχουν αρχίσει να υλοποιούνται μέχρι τις 11 Δεκεμβρίου 2024.

Σύμφωνα με τις αποφάσεις της Ολομέλειας του ΣτΕ (146, 147, 148, 149/2025), με πρόεδρο τον Μιχάλη Πικραμένο και εισηγήτριες τις συμβούλους Επικρατείας Μαρία Σωτηροπούλου και Χριστιάνα Μπολόφη, η αντισυνταγματικότητα δεν ισχύει για τις οικοδομικές άδειες που έχουν ξεκινήσει να υλοποιούνται (δηλαδή, έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες εκσκαφής για την ανέγερση του κτιρίου) έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024. Οι εργασίες αυτές πρέπει να αποδεικνύονται με κάθε πρόσφορο τρόπο, όπως η γνωστοποίηση της έναρξης των εργασιών σε οποιαδήποτε διοικητική αρχή ή η υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης (ΑΠΔ) στο ΕΦΚΑ, εφόσον η γνωστοποίηση ή η υποβολή έγινε έως την εν λόγω ημερομηνία.

Η έκδοση οικοδομικής άδειας και η ηλεκτρονική ενημέρωση άλλων υπηρεσιών, που αφορούν μόνο την έκδοση της άδειας και όχι τον χρόνο έναρξης των εργασιών, δεν είναι επαρκή για την απόδειξη της έναρξης των οικοδομικών εργασιών.

Όσον αφορά τα κίνητρα για τη δόμηση και το ύψος των κτιρίων, το ΣτΕ έκρινε ότι το σύστημα των διατάξεων του ΝΟΚ που παρέχει προσαυξήσεις στον συντελεστή δόμησης και το ύψος των κτιρίων ως κίνητρα για την ανέγερση κτηρίων δεν αντίκειται στο άρθρο 24 του Συντάγματος, αρκεί τα κίνητρα να εντάσσονται στον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό και να συνυπολογίζουν τις επιπτώσεις στο περιβάλλον και τις συνθήκες διαβίωσης στην περιοχή.

Ωστόσο, οι δικαστές σημείωσαν ότι οι διατάξεις του ΝΟΚ, λόγω του πολεοδομικού τους χαρακτήρα, δεν μπορούν να εφαρμοστούν αυτόματα με την έκδοση οικοδομικών αδειών, αλλά πρέπει να ενσωματωθούν στον τοπικό σχεδιασμό. Ο τοπικός σχεδιασμός πρέπει να περιλαμβάνει ειδικές επιστημονικές μελέτες που θα τεκμηριώνουν τις συνέπειες της εφαρμογής των κινήτρων για την περιοχή.

Αναφορικά με τη συνταγματικότητα του ΝΟΚ, το ΣτΕ έκρινε ότι οι διατάξεις του για τον συντελεστή δόμησης, συγκεκριμένα η μη συνυπολογισμός των παταριών και του κτίσματος έως 35 τ.μ. στο δώμα, καθώς και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια, είναι αντισυνταγματικές και πρέπει να προσμετρούνται στον συντελεστή δόμησης. Από την άλλη, είναι συνταγματικός ο μη συνυπολογισμός στον συντελεστή δόμησης των έρκερ και των κλιμακοστασίων που δεν είναι χώροι κατοίκησης.

Η απόφαση του ΣτΕ βασίζεται στη στάθμιση του δημοσίου συμφέροντος, καθώς και στην ανάγκη προστασίας της ασφάλειας δικαίου για τους πολίτες που έχουν εμπιστευτεί το υπάρχον νομοθετικό καθεστώς και τα κίνητρα του ΝΟΚ, επενδύοντας σύμφωνα με αυτά.

Υπογραμμίζεται ότι οι τέσσερις υποθέσεις εξετάστηκαν στην Ολομέλεια του ΣτΕ τον Οκτώβριο του 2024 και αφορούν την έκδοση οικοδομικών αδειών στον Δήμο Αλίμου σύμφωνα με τις διατάξεις του ΝΟΚ.

Σχετικές ερωτήσεις και απαντήσεις:

Τι ακριβώς κρίθηκε στις αποφάσεις της Ολομέλειας του ΣτΕ (146-9/2025);

Το ΣτΕ έκρινε ότι το σύστημα των διατάξεων του ΝΟΚ με τα κίνητρα για προσαύξηση των όρων δόμησης μπορεί να ενσωματωθεί στον πολεοδομικό σχεδιασμό συγκεκριμένων περιοχών, αλλά δεν μπορεί να εφαρμοστεί γενικά, καθώς αυτό ανατρέπει τον ισχύοντα πολεοδομικό σχεδιασμό κάθε περιοχής.

Είναι η πρώτη φορά που δημοσιεύεται απόφαση του ΣτΕ με τέτοιο περιεχόμενο;

Παρόμοια ζητήματα έχουν εξεταστεί και στο παρελθόν, με το Δικαστήριο να δέχεται ότι οι ειδικότεροι όροι δόμησης κάθε περιοχής υπερισχύουν και εφαρμόζονται αν είναι περιβαλλοντικά ευνοϊκότεροι.

Γιατί πήρε τόσο καιρό να κριθεί η συνταγματικότητα του ΝΟΚ;

Η καθυστέρηση οφείλεται κυρίως στην οικονομική κρίση που καθυστέρησε την οικοδομική δραστηριότητα και την έκδοση οικοδομικών αδειών.

Ποιες άλλες υποθέσεις εκκρεμούν στο ΣτΕ σχετικά με τη συνταγματικότητα του ΝΟΚ;

Εκκρεμούν υποθέσεις που αφορούν άλλες διατάξεις του ΝΟΚ, όπως οι ρυθμίσεις για υποσκάφα και διεύρυνση υπογείων γκαράζ.

Ποιες είναι οι συνέπειες της αντισυνταγματικότητας για τις οικοδομικές άδειες;

Οι άδειες για τις οποίες έχουν ξεκινήσει οι οικοδομικές εργασίες έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024 δεν κινδυνεύουν από την αντισυνταγματικότητα, εκτός αν έχουν άλλες πλημμέλειες. Αντίθετα, οι άδειες για τις οποίες δεν έχουν ξεκινήσει οι εργασίες μπορούν να ακυρωθούν.

Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την απόδειξη της έναρξης οικοδομικών εργασιών;

Η έναρξη των εργασιών αποδεικνύεται με τη γνωστοποίηση της έναρξης εργασιών σε διοικητική αρχή ή με την υποβολή ΑΠΔ στο ΕΦΚΑ έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024.

Έχω δικαίωμα αποζημίωσης αν η άδειά μου κριθεί αντισυνταγματική;

Υπάρχει δικαίωμα αποζημίωσης εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις για αστική ευθύνη του Κράτους και εξετάζεται από τα αρμόδια διοικητικά δικαστήρια.

Έλαβε υπόψη το ΣτΕ τις συνέπειες των αποφάσεών του στις επενδύσεις;

Ναι, το Δικαστήριο εφάρμοσε τη νομοθεσία για τον περιορισμό των συνεπειών των αποφάσεων στην οικονομική δραστηριότητα και την ασφάλεια των συναλλαγών.